Żądanie wypisu z rejestru gruntów do założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Opinia Polskiego Instytutu Notarialnego

z dnia 03.01.2020 r.

dotycząca

problemu żądania wypisu z rejestru gruntów do założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Normy prawne: art. 1 KWiH, art. 24¹ KWiH, art. 25 KWiH, art. 26 KWiH,  §§21 i 30 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17.09.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.) – PrKsWiZD, §§80 i 107 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15.02.2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. z 2016 r. poz. 312 z późn. zm.) – ZakłKsWTelR.

Literatura: P. Biernacki, G. Mikołajczuk, Wniosek o wpis w księdze wieczystej. Komentarz praktyczny. Opłaty sądowe. Wzór wniosku o wpis. Wyd. 2, Warszawa 2019,  I. Heropolitańska, A.Tułodziecka, K.Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz. Wyd. 4, Warszawa 2019, E. Gniewek, Księgi wieczyste. Art. 1-58² KWU. Art. 626¹-626¹³ KPC. Komentarz, Warszawa 2018.

 I. Odnotowania wymaga zróżnicowana praktyka sądów prowadzących księgi wieczyste w zakresie wymogu załączania do wniosku o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wypisu z rejestru gruntów. Brak tego dokumentu sądy oceniają jako przeszkodę do dokonania wpisu (art. 626(9) KPC), co prowadzi do zakończenia prowadzonych postępowań oddaleniem wniosku przez sąd. Powyższa praktyka nie znajduje oparcia w przepisach. Z uwagi jednak na niewykorzystywanie przez zainteresowanych przysługujących im środków zaskarżenia praktyka ta utrwaliła się w wielu wydziałach orzeczniczych.

II. W pierwszej kolejności zauważyć trzeba, że w myśl art. 626(2) § 3 KPC do wniosku o wpis należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej, natomiast zgodnie z art. 626 (9) KPC sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw do takiego wpisu albo istnieją przeszkody do jego dokonania. Niedołączenie do wniosku o dokonanie wpisu dokumentów, które stanowią podstawę wpisu (art. 6262 § 3 KPC) jest niekiedy utożsamiane z brakiem podstaw czy też przeszkodami do jego dokonania (art. 626(9) KPC). Tymczasem, nie powinno budzić wątpliwości, że niedołączenie do wniosku dokumentów stanowiących podstawę wpisu jest brakiem formalnym, a nie przeszkodą do dokonania wpisu czy brakiem podstaw dla jego dokonania (por. uzasadnienie post. SN z 10.10.2007 r. I CSK 230/07, OSNC 2008, Nr 3, poz. 80). Brak podstaw do wpisu zachodzi w przypadku merytorycznej bezzasadności wniosku, a więc gdy nie ma materialnoprawnych przesłanek dla dokonania wpisu. Oddalenie wniosku obarczonego brakami formalnymi można uznać za co najmniej przedwczesne.

 III. Zgodnie z art. 1 ust. 3 KWiH księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ustawa nie formułuje jednak obowiązku prowadzenia księgi wieczystej dla przedmiotowego prawa. Co za tym idzie w obrocie funkcjonują również  ograniczone prawa rzeczowe nie ujawnione w księgach wieczystych. Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu możliwe jest przy tym tylko, gdy jest ono ustanowione w budynkach, posadowionych na gruntach o uregulowanym stanie prawnym – będących przedmiotem prawa własności albo użytkowania wieczystego spółdzielni mieszkaniowej (por. uchw. SN(7) z 24.5.2013 r., III CZP 104/12, OSN 2013, Nr 10, poz. 113). Art. 25 ust. 2 pkt 1 KWiH wskazuje zaś, że dział I księgi wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany. Podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego – zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości, stosownie do treści art. 26 ust. 2 KWiH. Można się spotkać z nieprawidłowym dekodowaniem tej normy, wiążącym również dane katastru nieruchomości z oznaczeniem lokalu. Nie powinno jednak budzić wątpliwości, że umieszczenie w tym zdaniu przecinka dzieli je na dwie części, a dane katastru nieruchomości odnoszą się już tylko do drugiej części tego zdania, a zatem do oznaczenia domu jednorodzinnego.

Z powyższymi przepisami korespondują normy zawarte w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Zgodnie z §80 ust. 1 ZakłKsWTelR podstawą oznaczenia lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową. Natomiast podstawą oznaczenia domu jednorodzinnego, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu domu jednorodzinnego, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, oraz wypis z rejestru gruntów (§80 ust. 2 ZakłKsWTelR). Zarówno regulacja ustawowa, jak i zawarta w rozporządzeniu wykonawczym wyraźnie odróżniają zakres dokumentów niezbędnych dla oznaczenia lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od wyliczenia dokumentów właściwych dla oznaczenia domu jednorodzinnego. Warto w tym miejscu dodać, że za powyższa argumentacja poparta jest także historyczną wykładnią przepisów obejmujących przedmiotową materię. Rozróżnienie to zachodziło albowiem również na gruncie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 21.11.2013r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. z 2013 r. poz. 1411) – por. § 78 i rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.9.2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122) – por. §30. Inaczej zaś kwestię tę regulował § 15 ust. 1 nieobowiązującego od dnia 22.9.2001r. rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 18.3.1992r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 29, poz. 128). Na gruncie wskazanego, uchylonego już rozporządzenia podstawą oznaczenia lokalu, do którego przysługiwało (wówczas) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, było zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, ze wskazaniem nieruchomości, z którą prawo to jest związane, a także wypis z ewidencji gruntów i budynków. Zasygnalizować jedynie wypada, że regulacja ta była sprzeczna z literalnym brzmieniem obowiązującego wówczas art. 26 ust. 2 KWiH.

Mając na względzie poczynione uwagi stwierdzić wypada, że żądanie załączenia wypisu z rejestru gruntów do wniosku o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie znajduje oparcia w przepisach obowiązującego prawa. Należy bowiem podkreślić, że w odniesieniu do spółdzielczych własnościowych praw jedyną sytuacją, w której konieczne jest załączenie wypisu z rejestru gruntów do wniosku o założenie księgi wieczystej dla takiego prawa jest wniosek o założenie księgi wieczystej dla domu jednorodzinnego, do którego przysługuje takie własnościowe prawo (art. 26 ust. 2 KWiH, §30 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów oraz §80 ust. 2 ZakłKsWTelR).

Konkluzja: Jedynym dokumentem stanowiącym podstawę oznaczenia lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany.