Wybrane problemy stosowania  prawa pierwokupu w odniesieniu do udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu

Opinia Polskiego Instytutu Notarialnego 

z dnia 16 stycznia 2020 r.

dotycząca wybranych problemów stosowania  prawa pierwokupu w odniesieniu do udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu

Normy prawne: art. 17² ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j.: Dz. U. z 2018 r. poz. 845 ze zm.), art. 166 § 1 oraz art. 596-602 kodeksu cywilnego (t.j.: Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.).

Literatura: uchwała Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z 19.3.2010 r., III CZP 5/10, OSNC 2010, Nr 9, poz. 119; Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz wyd. 4 z 2019 r., red. prof. ucz. UW dr hab. Konrad Osajda; Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyd. 2018, Krzysztof Pietrzykowski; Prawo pierwokupu nieruchomości wyd. 2017, Wojciech Gonet; Ograniczenia w zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, Nieruchomości 2018, Nr 4, Małgorzata Panek; Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2007, Roman Dziczek

I. Zgodnie z brzmieniem art. 17² 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.) przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna. Przepis ten w praktyce rodzi pewne trudności interpretacyjne.

II. Już na wstępie zwraca uwagę zestawienie w ramach jednej konstrukcji pojęć: „umowy zbycia” oraz „prawa pierwokupu”. Prawo pierwokupu jest bowiem instytucją prawa cywilnego zdefiniowaną w kodeksie cywilnym (dalej: k.c.) i jednoznacznie powiązaną z umową sprzedaży. Zgodnie z art. 596 k.c. jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona (art. 597 par. 1 k.c.). Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. (art. 598 par. 1 k.c.). Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (art. 600 par. 1 k.c.). Czy zatem ustawodawca posługując się w treści art. 17² 6 zd. 3 u.s.m. sformułowaniem „umowa zbycia” rozszerzył zakres stosowania przepisów o pierwokupie również na wszelkie inne umowy, w których następuje zbycie udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, takie jak np. umowa darowizny czy umowa zamiany? Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć jednoznacznie negatywnie. U.s.m. w żaden sposób nie precyzuje instytucji prawa pierwokupu, nie daje też żadnych wskazówek w jaki sposób instytucję należałoby odnieść do innych umów. Szczegółowych uregulowań należy wobec tego poszukiwać w kodeksie cywilnym, gdzie określono istotę pierwokupu, sposób jego wykonania i skutki (art. 596-602). Kodeksowy model prawa pierwokupu jest zaś ściśle związany z umową sprzedaży. Zatem w przypadku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, prawo pierwokupu udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie przysługuje. Jednoznacznie przesądził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 marca 2010 r. III CZP 5/10, gdzie wykluczył zastosowanie art. 17² u.s.m. w sytuacji zawarcia umowy zamiany. Dodatkowo należy zauważyć, że w sytuacjach, gdy prawo zbliżone do pierwokupu (w doktrynie określane jako „prawo nabycia”) ma być stosowane do czynności prawnych innych niż sprzedaż, wówczas ustawodawca wyraźnie to zastrzega (por. np. art. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego lub art. 37a ust. 2 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach) (podobnie zauważa K. Królikowska w: Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz wyd. 4 z 2019 r., red. prof. ucz. UW dr hab. Konrad Osajda).

III. Dalszą kwestią, która może budzić wątpliwości jest sytuacja, gdy mamy do czynienia z umową sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zawieraną pomiędzy niektórymi ze współuprawnionych. Powstaje pytanie – czy współuprawnionemu, który nie uczestniczy w transakcji jako strona, przysługuje prawo pierwokupu? Czytając przepis literalnie – nie znajdujemy zastrzeżenia odmiennego stosowania przepisu do takiej sytuacji, mógłby się zatem nasunąć wniosek, że z prawa pierwokupu uprawniony może skorzystać także wtedy, gdy udział jest zbywany na rzecz współuprawnionego (tak K. Królikowska w: Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz 4 z 2019 r., red. prof. ucz. UW dr hab. Konrad Osajda). W ocenie opiniodawcy, taka interpretacja przepisu nie jest trafna. Argumenty o charakterze funkcjonalnym i celowościowym przemawiają za przychyleniem się do stanowiska K. Pietrzykowskiego (Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyd. 2018, Krzysztof Pietrzykowski), który celnie zauważa, iż przy takiej wykładni przepisu nabywca znalazłby się w gorszej sytuacji od pozostałych osób współuprawnionych, skoro w odróżnieniu od nich nie korzystałby z prawa pierwokupu, albo z kolei należałoby przyjąć, że jemu także przysługiwałoby prawo pierwokupu, chociaż byłby jednocześnie kupującym, co prowadziłoby do absurdu. Nie da się też skutecznie skonstruować umowy, w której udałoby się w takiej sytuacji rozliczyć proporcjonalnie prawo pierwokupu (na część podlegającą pierwokupowi i część niepodlegającą) – z uwagi na to, że prawo pierwokupu jest niepodzielne i nie może być wykonane w stosunku do części przedmiotu umowy. Stanowiłoby to istotne naruszenie istoty konstrukcji prawa pierwokupu. Obowiązuje zasada „wszystko albo nic”. Przyjmując zaś z kolei, że cały udział stanowiący przedmiot umowy podlegałby pierwokupowi, dochodzimy do sytuacji, w której premiowana byłaby bierna postawa innych współuprawnionych, którzy nie podjęli starań zmierzających do zawarcia umowy. Kupujący, który doprowadził do transakcji, mógłby zostać z niczym pomimo swoich aktywnych działań. Niestety ustawodawca w tym przypadku nie sprecyzował tej konstrukcji podobnie jak uczynił to w treści art. 166 § 1 k.c., który przewiduje iż, „w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy (…) nabywcą jest inny współwłaściciel”… Należy w tym przypadku rozważyć, czy nie warto spojrzeć na te konstrukcje a simile, ponieważ cel i ratio legis obu regulacji wydaje się podobny i jest nim ochrona współuprawnionych do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (współwłaścicieli nieruchomości rolnej) przed dzieleniem wspólnego mieszkania (gospodarowaniem na wspólnej nieruchomości rolnej) razem z osobami trzecimi. Nie można też tracić z oczu kwestii, że ustawowe prawo pierwokupu jest wyjątkiem od zasady swobodnego obrotu i w razie wątpliwości powinno być interpretowane zawężająco, a każda wątpliwość powinna być rozstrzygana na korzyść zasady ogólnej, więc za wyłączeniem ograniczeń. Konkludując, wydaje się zatem dostatecznie uzasadnione by przyjąć, że w sytuacji, gdy kupującym jest osoba już współuprawniona do spółdzielczego własnościowego prawa od lokalu, wówczas pozostałym współuprawnionym prawo pierwokupu nie przysługuje.

IV. Na koniec wypada jeszcze odnieść się do sytuacji, gdy wszyscy współuprawnieni działając wspólnie zawierają umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa od lokalu na rzecz osoby trzeciej. Nie powinno budzić wątpliwości, że w takiej sytuacji żadnemu ze współuprawnionych prawo pierwokupu udziału czy udziałów nie przysługuje (tak też trafnie K. Królikowska w: Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz 4 z 2019 r., red. prof. ucz. UW dr hab. Konrad Osajda oraz M. Panek w: Ograniczenia w zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, Nieruchomości 2018, Nr 4). Nie ma bowiem tożsamości przedmiotu umowy sprzedaży (którym jest całe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) z przedmiotem prawa pierwokupu (którym jest udział). Jedynie, gdyby strony umowy „przymusić” do rozbicia jednej umowy sprzedaży na szereg umów „cząstkowych” wówczas można by było rozważać prawo pierwokupu. Byłaby to jednak konstrukcja nad wyraz sztuczna i sprzeczna z podstawową intencją stron. Dotychczasowi współuprawnieni są bowiem zdecydowani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu sprzedać, a nie nabywać, z kolei zaś kupujący jest zainteresowany nabyciem prawa w całości, a nie w udziale.

V. Art. 17² ust. 6 u.s.m. w swojej zdawkowej i nieprecyzyjnej treści rodzić może w praktyce swojego stosowania wątpliwości. Większość z nich daje się usunąć za pomocą wykładni celowościowej, funkcjonalnej i systemowej. Biorąc jednak pod uwagę potrzebę zapewnienia pewności obrotu, w obliczu sankcji potencjalnej nieważności umowy, wydaje się, iż należy wyrazić postulat de lege ferenda, by ustawodawca przyjrzał się ponownie tej konstrukcji i doprecyzował niektóre jej elementy – szczególnie silnie postuluje się, by wprowadzić rozwiązanie analogiczne do art. 166 § 1 k.c.

Autor: notariusz Włodzimierz Jarosław Olek