Sposób sformułowania umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości nieposiadającej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej

Opinia Polskiego Instytutu Notarialnego
z dnia 10.02.2022r.
co do sposobu sformułowania umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości nieposiadającej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej

Normy prawne: art. 285 i 287 oraz 389 i 390 Kodeksu cywilnego (dalej KC), art. 93 i 99 (ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 – dalej UGN), art.80 Prawa o notariacie (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1192 ze zm. – dalej PrNot).

Literatura: E.Gniewek, P.Machnikowski. Kodeks cywilny. Komentarz. Warszawa 2021, M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353–626. Warszawa 2019, K.Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 29, Warszawa 2021, J.Jaworski, A.Prusaczyk, A.Tułodziecki, M.Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2021, E.Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022.

I. Uwaga wprowadzająca

Do Polskiego Instytutu Notarialnego napływają kierowane przez notariuszy prośby o ustosunkowanie się do praktyki dotyczącej sposobu formułowania aktów notarialnych dokumentujących umowy przedwstępne. Jednym z problemów, na które zwraca się uwagę jest treść umowy przez którą strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nieposiadającej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W szczególności zaś takich umów, które są nakierowane na podział cywilny nieruchomości – tzn. doprowadzą do zmiany właścicielskiej części nieruchomości (np. jednej działki), a zapewnienie dostępu do drogi publicznej dla zbywanej działki ma być realizowane przez część dotychczasowej nieruchomości (np. jedną działkę lub zespół działek wykorzystywanych jako droga) pozostającą we władaniu dotychczasowego właściciela – w postaci służebności drogi koniecznej.

II. Orzecznictwo

Odnotować należy, że problematyka zapewnienia nowo kreowanej nieruchomości dostępu do drogi publicznej jest przedmiotem pogłębionej analizy w judykaturze.

W szczególności Instytut przyjmuje za własne stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 8 kwietnia 2016r. I CSK 132/15, niepubl. Według sentencji tego orzeczenia dostęp do drogi publicznej jest warunkiem podziału ewidencyjnego nieruchomości. Podział jest niedopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 UGN). Zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości dokonuje się z równoczesnym zobowiązaniem właściciela do ustanowienia drogi koniecznej w razie zbycia działek bez dostępu do drogi publicznej. Jak wynika z art. 99 UGN, zapewnienie dostępu do drogi publicznej polegające na ustanowieniu służebności, o których jest mowa w art. 93 ust. 3 UGN, następuje dopiero przy zbywaniu wydzielonych działek, w wyniku którego stają się one odrębnymi nieruchomościami, chociaż zastrzeżenie takiego dostępu zamieszcza się w decyzji podziałowej. Chodzi tu o ustanowienie drogi koniecznej nie na cudzym gruncie, lecz na gruncie stanowiącym własność wnioskującego o podział nieruchomości, przede wszystkim na gruncie podlegającym podziałowi. Przepis art. 99 UGN ma uniemożliwiać zbywanie działki gruntu bez dostępu do drogi publicznej. Co za tym idzie w orzecznictwie akcentuje się stanowisko według którego jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej, lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna – art. 58 § 1 KC w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 UGN.

Brak jest jurydycznych podstaw, aby powyższe stanowisko nie obejmowało również sytuacji, w której pomimo ustawowego wyłączenia obowiązku uzyskania decyzji, dochodzi do zbycia wydzielonych działek. Pozostaje bowiem aktualny warunek dopuszczalności podziału nieruchomości zawarty w art. 93 ust. 3 UGN (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2015 r. IV CSK 411/14, niepubl., por. również: uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r. III CZP 34/09,  OSNC 2010 Nr 2, poz. 20, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2013 r. IV CSK 571/12, niepubl.).

III. Identyfikacja problemu

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że umowa przedwstępna została zdefiniowana w Kodeksie cywilnym – jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa ta powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Służy zatem stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z jakichś powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości (P.Machnikowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. pod red. E.Gniewek i P.Machnikowski, Warszawa 2021, art. 389, NB 1).

Co uznać należy za oczywiste, umowa taka może dotyczyć niewydzielonej jeszcze części nieruchomości. Konieczne w tej sytuacji jest dokonanie jej podziału. Nauka wyróżnia następujące typy podziału: prawny, wieczystoksięgowy i ewidencyjny. Istnieje także możliwość dokonywania podziału nieruchomości do korzystania, zwanego podziałem quoad usum. Podział prawny (cywilny) to nawiązująca do definicji Kodeksu cywilnego podmiotowa zmiana prawa własności w odniesieniu przynajmniej do wyodrębnionej fizycznie części dotychczasowej nieruchomości. W wyniku podziału prawnego zmienia się dotychczasowa struktura własnościowa nieruchomości. Podział prawny może być wynikiem między innymi czynności cywilnoprawnych jak również rozstrzygnięć sądowych. Podział ewidencyjny (geodezyjny, kartotekowy) nieruchomości polega na innym niż dotychczas ukształtowaniu ewidencyjnym działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości, a zwłaszcza na ukształtowaniu w nowy sposób linii granicznych działki lub działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości i ich ewidencyjnej numeracji. Podział wieczystoksięgowy to podział polegający na odłączeniu z jednej księgi wieczystej jednej lub większej liczby części danej nieruchomości (np.działek czy lokali) do innej (np. nowej) księgi wieczystej. Podział quoad usum to, jak sama nazwa wskazuje, podział do korzystania, który może dotyczyć tak nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, jak i nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym. W tym kontekście umowa przedwstępna może dotyczyć tak części nieruchomości już wydzielonej geodezyjnie, jak i takiej w której podział taki jest dopiero opracowywany. W tej ostatniej sytuacji umowa powinna określać sposób wydzielenia nowej działki (działek) względnie wskazówki co do sposobu takiego wydzielenia. Co wydaje się bezdyskusyjne sama umowa przedwstępna nie kreuje podziału cywilnego. Podział ten nastąpi na skutek zawarcia umowy przyrzeczonej (jeżeli będzie ona wywoływała skutek rzeczowy).

Za ugruntowane przy tym uznać należy stanowisko według którego nie jest dopuszczalne ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego w majątku właściciela rzeczy obciążonej. Ograniczone prawa rzeczowe są skonstruowane jako prawa na rzeczy cudzej, w związku z tym nie jest co do zasady dopuszczalna sytuacja, w której prawo takie przysługuje podmiotowi, który jest jednocześnie właścicielem obciążonej rzeczy (podmiotem innego obciążonego prawa) (K.Gołebiowski[w:] Kodeks cywilny. Komentarz. pod red. E.Gniewek i P.Machnikowski, Warszawa 2021, art. 247, NB 1). Jakkolwiek ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej (art. 247 KC), to regulacja ta wyklucza również ustanowienie takiego prawa na rzecz właściciela rzeczy obciążonej. Co za tym idzie, na etapie zawierania umowy przedwstępnej właściciel zobowiązujący się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości nie może od razu ustanowić stosownej służebności drogowej na rzecz każdoczesnego właściciela tej nieruchomości na swej innej nieruchomości. Odnosić to należy także do sytuacji gdy zbycie dotyczy części nieruchomości, a stosowna służebność ma obciążać pozostałą jej część.

Uwagi te wskazują na zasygnalizowany na wstępie problem rodzący się w praktyce notarialnej. Na etapie zawierania umowy przedwstępnej może zachodzić taki stan faktyczny, który uniemożliwia zapewnienie nowo wydzielanej nieruchomości służebności zapewniającej dostęp do drogi publicznej. W szczególności, gdy dostęp ten ma następować przez nieruchomości strony zbywającej.

IV. Propozycja rozwiązania

Zgodnie z art. 80 §2 PrNot przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Jednocześnie akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty. W tym kontekście szczególnego znaczenia nabierają uwagi na temat możliwych do przyjęcia konstrukcji umów przedwstępnych zawieranych w nakreślonym wyżej stanie faktycznym.

Po pierwsze należy uznać, że możliwa do zastosowania jest konstrukcja w której akt notarialny będzie dokumentował dwie umowy przedwstępne. Jedna z nich będzie dotyczyła zobowiązania do zawarcia umowy sprzedaży. Druga zaś ustanowienia służebności drogowej. Każda z tych umów powinna wówczas spełniać warunki ustawowe umowy przedwstępnej. Właściwe może być również powiązanie realizacji obu tych umów.

Po drugie, za dopuszczalne oraz prawnie poprawne uznać należy taki sposób procedowania czynności nakierowanych na nabycie nieruchomości, w którym dochodzi do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży części nieruchomości wraz ze stosownym pouczeniem przez notariusza stron umowy o konieczności uregulowania dostępu do drogi publicznej na etapie zawierania umowy przyrzeczonej. Będzie ono właściwe, gdy strony nie osiągnęły jeszcze porozumienia np. co do treści służebności, sposobu jej wykonywania, czy kwestii ewentualnej odpłatności. Pamiętać przy tym trzeba, że o ile kwestia odpłatności (lub nieodpłatności służebności) jest koniecznym elementem umowy nakierowanej na jej ustanowienie, to zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych (art. 287 KC). Rozwiązanie to może zostać zastosowane także w sytuacji, gdy strony osiągnęły konsensus co do niektórych z elementów dotyczących służebności, a niektórych (jak np. przebiegu szlaku drogowego) dotyczą nadal negocjacje.

Podkreślenia wymaga, że tak jak notariusz nie odpowiada za dotrzymanie warunków umowy (np. przedwstępnej), tak również wykluczona jest możliwość zapewnienia przez notariusza ustanowienia służebności na etapie zawierania umowy przyrzeczonej. Dodać jednocześnie należy, że ustawa nakłada na notariusza obowiązek udzielania wyjaśnień, przy czym ustawa posługuje się pojęciem „niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności”. W tym kontekście zauważyć trzeba, że notariusz, przystępując do dokumentowania czynności, w której uczestniczą również fachowi pełnomocnicy stron, może swoją rolę udzielania wyjaśnień zdecydowanie ograniczyć. Wydaje się, że zakres wyjaśnień powinien być zaś szerszy dla jednej strony, gdy z pomocy takiego pełnomocnika korzysta druga ze stron stosunku prawnego.

Wykonanie tak skonstruowanych umów przedwstępnych może nastąpić na drodze aktu notarialnego (obejmującego umowę sprzedaży wraz z ustanowieniem służebności drogowej). Skutek ten może zostać osiągnięty także przez wytoczenie powództwa o nakazanie złożenia oznaczonego oświadczenia woli i uzyskanie prawomocnego orzeczenia sądu w tym względzie. W przypadku drugiego z rozpatrywanych sposobów konstruowania aktu notarialnego może się okazać konieczne złożenie dodatkowo wniosku o ustanowienie drogi koniecznej i uzyskanie prawomocnego postanowienia w tym przedmiocie.

V. Konkluzja

Powyższe uwagi prowadzić powinny do wniosku, że w sposób ważny i zgodny z prawem wykreowane może być zobowiązanie do zawarcie określonej umowy przyrzeczonej zarówno w sytuacji gdy umowa taka w istocie będzie obejmowała dwie umowy zobowiązujące: do zawarcia umowy sprzedaży oraz do ustanowienia służebności, jak i jedynie umowę dotyczącą zobowiązania co do zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej nieruchomości wraz z pouczeniem dotyczącym konieczności uregulowania dostępu do drogi publicznej. Mutatis mutandis przedstawione rozwiązanie może być stosowane do użytkowania wieczystego gruntu.

Autor opinii:
Dr Andrzej Jan Szereda
Dyrektor Polskiego Instytutu Notarialnego

 

Tekst opinii – do pobrania – kliknij tutaj