Dopuszczalność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla którego jest założona księga wieczysta, nabytego na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności, przed wpisem uprawnionego do księgi wieczystej

Opinia Polskiego Instytutu Notarialnego
z dnia 01 lutego 2022 roku
dotycząca dopuszczalności zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla którego jest założona księga wieczysta, nabytego na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności, przed wpisem uprawnionego do księgi wieczystej

 Normy prawne: art. 244, 245¹ Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 poz. 1740 ze zm. – dalej jako KC), art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. 2021 poz. 1805 ze zm. – dalej jako KPC), art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. 2019 poz. 2204 ze zm. – dalej jako UKWiH), art. 17² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1208).

Literatura: G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2021, art. 245(1), teza 1; H. Ciepła [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom IV. Artykuły 730–1088, red. T. Wiśniewski, Warszawa 2021, art. 999 teza 1; E. Wengerek [w:] Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne…, red. M. Romańska, s. 585; A. Barańska [w:] Kodeks postępowania cywilnego…, red. K. Piasecki, s. 1094; R. Kowalkowski [w:] Z. Knypl, R. Kowalkowski, H. Langa-Bieszki, Z. Merchel, Z. Szczurek, J. Treder, Encyklopedia egzekucji sądowej, Sopot 2002, s. 303.

I. Zarysowanie problemu

W Polskim Instytucie Notarialnym rozważana jest sytuacja prawna dotycząca  dopuszczalności zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla którego jest założona księga wieczysta, nabytego na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności, przed wpisem uprawnionego do księgi wieczystej.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 §1 KC). Prawo to uregulowane jest w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest przy tym prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji (por. art. 17 (2) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Dodać można, że nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się członkiem spółdzielni. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta.

Podkreślić należy, że zgodnie z regulacją art. 245 (1) KC do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Unormowanie to dodane zostało do Kodeksu przez UKwiH i obowiązuje od 1.1.1983 r. Od tej daty istnieje również formalna możliwość zakładania odrębnych ksiąg wieczystych dla  spółdzielczych własnościowych praw.

Zasygnalizowany na wstępie problem wiąże się z aktualnymi realiami postępowania wieczystoksięgowego. Ożywienie na rynku nieruchomości oraz niezakończony jeszcze proces ujawniania w księgach wieczystych uwłaszczonych użytkowników wieczystych powoduje przydłużanie się postępowań o wpis. To zaś negatywnie wpływa na sprawność całego systemu obsługującego obrót tak nieruchomościami, jak i prawami do nieruchomości.

W tym kontekście wyjaśnienia wymaga, czy właściwa jest ostrożność procesowa i odroczenie zawarcia umowy zbycia prawa do chwili dokonania wpisu, czy też prawnie dopuszczalne i skuteczne jest zawarcie umowy jeszcze przed wpisem nabywcy do księgi wieczystej. Za pozostającą poza zakresem tych rozważań uznać należy okoliczność złożenia wniosku o wpis nabywcy i figurowanie w księdze stosownej wzmianki.

II. Propozycja rozwiązania

W pierwszej kolejności, za G. Sikorskim skonstatować należy, że do skutecznego przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu wymagane są: zawarcie umowy pomiędzy nabywcą i zbywcą prawa oraz – w razie gdy prawo podlega ujawnieniu w księdze – wpis do tej księgi (G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2021, art. 245(1), teza 1).

Ocena zarysowanego stanu faktycznego wymaga zatem odpowiedzi na pytanie, czy nabycie w drodze egzekucji sądowej kreuje stosunek umowny. Względnie, czy można uznać prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności za element umowy pomiędzy egzekwowanym dłużnikiem (jako zbywcą), a nabywcą tj. osobą na rzecz której przysądzono przedmiotowe prawo.

Na tak sformułowane pytanie należy odpowiedzieć negatywnie. Charakter prawny czynności egzekucyjnych wyklucza możliwość uznania ich za noszące znamiona umowy. W omawianym stanie rzeczy, nie dochodzi zatem do zawarcia umowy pomiędzy nabywcą i zbywcą, lecz do przeniesienia prawa na podstawie prawomocnego postanowienia sądowego o przysądzeniu. Takie postanowienie przenosi prawo na nabywcę bez zawarcia umowy ze zbywcą i jest tytułem do ujawnienia nabywcy przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów (por. art. 999 § 1 zd. 1 KPC).

Co za tym idzie, skoro przysądzenie prawa w toku postępowania egzekucji nie prowadzi do zawarcia umowy to przepis art. 245 (1) KC wymagający dla skuteczności nabycia wpisu uprawnionego w księdze wieczystej nie znajdzie zastosowania.

Dokumentem legitymującym nabywcę jest wyłącznie prawomocne postanowienie o przysądzeniu. Ma ono charakter konstytutywny, zatem przenosi prawo na nabywcę (por. H. Ciepła [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom IV. Artykuły 730–1088, red. T. Wiśniewski, Warszawa 2021, art. 999 teza 1; E. Wengerek [w:] Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne…, red. M. Romańska, s. 585; A. Barańska [w:] Kodeks postępowania cywilnego…, red. K. Piasecki, s. 1094; R. Kowalkowski [w:] Z. Knypl, R. Kowalkowski, H. Langa-Bieszki, Z. Merchel, Z. Szczurek, J. Treder, Encyklopedia egzekucji sądowej, Sopot 2002, s. 303), co jednocześnie oznacza, że wpis uprawnionego do księgi wieczystej, ma jedynie charakter deklaratoryjny.

Na marginesie zauważyć też można, że nie jest to jedyna sytuacja w której nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie musi być ujawniony w księdze wieczystej dla skuteczności nabycia. Będzie tak również w przypadku dziedziczenia.

Konkluzja:

Powyższe powinno prowadzić do jednoznacznego przyjęcia, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu przenosi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na nabywcę. Ma ono w tym zakresie charakter konstytutywny, a nabywca jest uprawnionym niezależnie od wpisu do księgi wieczystej. Wpis na jego rzecz ma charakter deklaratoryjny.

Jednocześnie należy pamiętać, że jedynie nabycie od uprawnionego ujawnionego w księdze wieczystej korzysta z przymiotu wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 UKWiH). Ostrożności nakazuje zatem zamieszczenie w stosownym akcie notarialnym chociażby pouczenia o tej normie. Mając na względzie zasady dotyczące sprawowanej przez notariuszy jurysdykcji prewencyjnej do rozważenia jest również takie oddziaływanie na strony, aby rozważyły odroczenie zawarcie umowy do czasu prawomocnego wpisu uprawnionego w księdze wieczystej.

Autorzy opinii:

Adwokat Agata Jończyk
Notariusz dr Patryk K. Jończyk

Tekst opinii – do pobrania – kliknij tutaj